2016年房地产经纪实务模拟试题（二）

概要：B．形象定位C．客户定位D．功能定位2．在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是（ ）。A．房地产行情分析专家B．建筑设计专家C．社会观察分析专家D．城市经济观察专家3．假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（ ）。A．自然可行B．计划可行C．财务可行D．技术可行4．若该项目总建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元／m2，销售费率为15%，目标成本利润率为25％，那么该项目实现目标利润的销售价格是（ ）。A．2941元／m2。B．3125元／m2。C．3676元／m2。D．3922元／m25．该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（ ）。A．难点户型的均价调整B．难点户型的层差和朝向差调整C．难点户型的广告推荐D．难点户型的总价提高6．由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12％，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略

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B．形象定位

C．客户定位

D．功能定位

2．在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是（   ）。

A．房地产行情分析专家

B．建筑设计专家

C．社会观察分析专家

D．城市经济观察专家

3．假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（   ）。

A．自然可行

B．计划可行

C．财务可行

D．技术可行

4．若该项目总建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元／m2，销售费率为15%，目标成本利润率为25％，那么该项目实现目标利润的销售价格是（   ）。

A．2941元／m2。

B．3125元／m2。

C．3676元／m2。

D．3922元／m2

5．该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（   ）。

A．难点户型的均价调整

B．难点户型的层差和朝向差调整

C．难点户型的广告推荐

D．难点户型的总价提高

6．由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12％，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（   ）。

A．广告推广

B．活动推广

C．关系推广

D．形象推广

[答案]C,AC,ACD,C,ABC,D

[解析]3：P.67

4：目标利润的单位价格=[（固定总成本+目标利润额）

÷预计销售面积+单位变动成本] ÷（1—销售费率）

=｛[200000000+（200000000+1500×200000）×25％]÷200000+1500 ｝÷（1—15% ）

=3676元／m2

5：调整策略包括：难点户型的均价调整、难点户型的层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐（P152）

6：P.225

82、 (2003年考题)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，E房地产开发公司准备竞标开发。

1．若E公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是()。

A．公司的财力

B．投资人的倾向

C．地块的区位条件

D．地块的法律条件

2．若公司E委托H房地产经纪公司做市场调研，则H公司主要应该做（   ）的调研。

A．行情

B．中心区土地存量

C．房地产消费者

D．房地产消费行为

3若H公司经过调查，认为该地块适合开发商场，则在商圈的设定分析方面，可采取的方法有（   ）。

A．项目实证分析比较法

B．独立调查的方法

C．利用政府商业主管部门通过调查而存有的资料

D．商圈的层次区分法

4．若商场已建成准备租赁，则（   ）。

A．当写字楼、普通住宅以及公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格。

B．当许多同类的或相近的商店或购物中心建成于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格

C．商场的租金通常是由一个固定租金加上一个百分比来确定

D．商场的租金主要取决于客户的整体赢利状况

[答案]CD,CD,BCD,ACD

[解析]1：确定开发物业的类型时，分析的出发点为：地块的区位条件和法律约束。

3：P.83-84

4：P83。当许多商店建成于商场附近时，能显著降低商场的租赁价格。

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83、 (2003年考题)张先生要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托给w房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在低于市场价的情形下尽快出售。

1．张先生是（   ）。

A．供给方

B．需求方

C．房源

D．客源

2．房地产经纪人王某搜集张先生所售房信息的基本要素有()。

A．业主资料

B．代理人资料

C．房屋状况

D．放盘要求

3．结果当天就有买者李某要求看房，为避免李某与张先生私下交易，应当（  ）。

A．始终不安排李某与张先生见面

B．要李某交一笔看房订金

C．要李某签订看房协议

D．要张先生把房产证留在经纪公司

4．房地产经纪人王某与张先生签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险

的是（   ）。

A．核实张先生的身份和产权状况

B．保管该房源的钥匙

C．承诺房屋成交同时办好房屋所有权证的转移

D．要求张先生不得与其他经纪机构签订委托出售协议

5为了使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括（   ）。

A．建立检查稽核体系

B．权限的控制与分配

C．规范档案与印章管理

D．将房款收受，代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理

[答案]AC,ACD,C,A,C

[解析]3：防止客户“飞单”的措施一般是在带客户看楼前，要求其签订“看房委托协议”，承诺不会与业主(委托方)私下交易。

5：A、B和D是风险的防范措施。

84、 (2004年考题)甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。

1．下列说法中正确的是（   ）。

A．赵某是乙房产的所有人

B．赵某是甲房地产经纪公司的客源

C．钱某是甲房地产经纪公司的客源

D．赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产

2．甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该（   ）。

A．了解赵某的真实意愿

B．对赵某进行资格甄别

C．与赵某签订委托协议

D．了解赵某的消费习惯

3．甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当（   ）。

A．始终不安排赵、钱见面

B．要赵某交一笔分析金

C．与赵某签订委托看房协议

D．与钱某签订委托看房协议

4．若赵某接到丙房地产经纪人员电话，称已按期开出的条件将乙房产出租给钱某，

则说明可能存在的情形是（   ）。

A．甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄

B．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制

C．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制

D．丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息

5．甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（   ）。

A．操作不规范引起的风险

B．房地产经纪人的道德风险

C．客户的道德风险

D．地震、火灾等造成的房源损失的风险

[答案]AC,AB,D,ABD,ABC

[解析]3：防止客户“飞单”的措施一般是在带客户看楼前，要求其签订“看房委托协议”，承诺不会与业主(委托方)私下交易

5：房地产经纪业务中的主要风险：

1操作不规范引起的风险

2产权纠纷引起的风险

3承诺不当引起的风险

4房地产经纪人的道德风险

5资金监管不当引起的风险

6信息欠缺引起的风险

7客户的道德风险

8经纪业务对外合作的风险 www.67jzw.com

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