20160年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题1

概要：1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。 a、3214 b、3347 c、3367 d、3458 答案：b 解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2。2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 a、该建筑物的价值低于拆迁费用 b、该估价结果肯定有误 c、甲土地的价值高于乙土地的价值 d、不可能出现这种情况 答案：a 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估

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1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
a、3214 

b、3347 

c、3367 

d、3458
答案：b
解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2。

2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
a、该建筑物的价值低于拆迁费用 

b、该估价结果肯定有误

c、甲土地的价值高于乙土地的价值 

d、不可能出现这种情况
答案：a
解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
a、100 

b、300 

c、600 

d、900
答案：d
解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

 
4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。
a、35 

b、45 

c、48 

d、50
答案：a
解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
a、109 

b、117 

c、124 

d、130
答案：b
解析：100+100*（9%+8%）=117万元。


6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。
a、物质折旧 

b、功能折旧 

c、经济折旧 

d、会计折旧
答案：c
解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
a、552 

b、3519 

c、4293 

d、4845
答案：c
解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。

8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
a、800万元 

b、1000万元 

c、1800万元 

d、800-1000万元
答案：d
解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
a、0.060 

b、0.940 

c、1.060 

d、1.064
答案：d
解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
a、180.0 

b、300.0 

c、309.0 

d、313.2
答案：c
解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）

 
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