2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

概要：B．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C．不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D．某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化E．某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析46、（ ）等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用。A．适合原理B．替代原理C．均衡原理D．收益递增递减原理E．收益原理47、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A．客观收益B．实际收益C．有形收益D．无形收益E．潜在收益48、区位状况比较、调整的内容包括有（ ）。A．环境景观B．地形地势C．朝向楼层D．建筑规模E．平面布局49、建筑物外观形象包括（ ）等，对房地产价格有很大影响。A．建筑式样B．风格C．结构D．构造E．色调50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（ ）。A．一面临街，土地形状为矩形B．临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C．土地面积中等D．临街宽度与临街深度比例恰当E．用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率三、判断

2004年09月13日房地产估价案例与分析[1],标签：试题,真题下载,http://www.67jzw.com
B．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的
C．不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的
D．某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化
E．某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析
46、（ ）等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用。
A．适合原理
B．替代原理
C．均衡原理
D．收益递增递减原理
E．收益原理
47、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益48、区位状况比较、调整的内容包括有（ ）。
A．环境景观
B．地形地势
C．朝向楼层
D．建筑规模
E．平面布局
49、建筑物外观形象包括（ ）等，对房地产价格有很大影响。
A．建筑式样
B．风格
C．结构
D．构造
E．色调
50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（ ）。
A．一面临街，土地形状为矩形
B．临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度
C．土地面积中等
D．临街宽度与临街深度比例恰当
E．用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率
三、判断[共40题，每题1分，总计40分]
51、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。（ ）
52、房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（ ）
53、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，如中包含所得税、房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。（ ）
54、房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。（ ）
55、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。（ ）
56、交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）
57、估价时点，应根据估价目的来确定。（ ）
58、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ）
59、房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。（ ）
60、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（ ）
61、路线价是若干“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”。（ ）
62、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（ ）
63、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。（ ）
64、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。（ ）
65、从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（ ）
四、计算[共0题，每题10分，总计0分]
66、 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
67、 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。

答案： 1-10 ACCCB DDCBD 11-20 BBBAC CBCBB
21-30 CACBA CCACA 31-35 DCBCA
36 ABDE 37CDE 38ACE 39ABC 40CD 41ACD 42ACE 43ABCD
44BCD 45ABC 46ACD 47ACDE 48AC 49ABE 50ABDE 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：
V＝A/Y
(2)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益＝(400×200＋100×350)×365×(1-25%)＝3148.13(万元)
2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元)
(3)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用＝3148.13×35%＝1101.85(万元)
2)餐饮年总费用＝944.44×55%＝519.44(万元)
(4)计算年净收益＝3148.13＋944.44-1101.85-519.44＋200
＝2671.28(万元)
(5)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A＝3000/25200＝11.9%
B＝3500/29400＝11.9%
C＝2800/23800＝11.76%
D＝2000/16600＝12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%＋11.9%＋11.76%＋12.05%)/4＝11.9%
(6)从公式求得该宾馆价格为：
V＝A/Y＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元)

第67题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建后的总价值用下式计算

＝14396.65万元
(3)续建总费用＝2800×40000×60%÷(1＋10%)＝6109.09(万元)

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