05年房地产估价师案例与分析试题及答案五

概要：从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：（）元（）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为，其中地下建筑面积作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为。故估价对象预计建成后的总价值为：×元继建开发成本的测算估价对象共栋，其中编号第栋总建筑面积为（含地下建筑面积），第栋总建筑面积（含地下建筑面积）。经现场查勘，第栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第、、栋正在进行基础灌注工程。（）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程年一季度造价指数的通知》（××建价字号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为～元，本次评估取元。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为元，一般水电安装增加值为元，消防设备及安装增加值为元，电梯及安装增加值为元，则续建工程成本为：×（）×（）万元（）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取元，估价对象用地面积为，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：×万元（）估价对象的续建成本合计万元管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出

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　　从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：

　　（）元

　　（）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为，其中地下建筑面积作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为。故估价对象预计建成后的总价值为：×元

　　继建开发成本的测算估价对象共栋，其中编号第栋总建筑面积为（含地下建筑面积），第栋总建筑面积（含地下建筑面积）。经现场查勘，第栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第、、栋正在进行基础灌注工程。

　　（）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程年一季度造价指数的通知》（××建价字号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为～元，本次评估取元。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为元，一般水电安装增加值为元，消防设备及安装增加值为元，电梯及安装增加值为元，则续建工程成本为：

　　×（）×（）万元

　　（）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取元，估价对象用地面积为，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：×万元

　　（）估价对象的续建成本合计

　　万元

　　管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的％。

　　×％万元

　　销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的％。

　　×％万元

　　开发利润××置业公司的投资直接成本利润率％，续建成本为，万元，

　　开发利润为：×％万元

　　投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：

　　建工程价值×％。

　　运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：

　　（）％）万元

　　（二）成本法分析测算过程

　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。

　　采用的公式：

　　估价对象价格土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润

　　土地取得成本

　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

　　土地取得成本单价元（计算过程略）

　　估价对象用地面积为，则估价对象土地总价为：

　　×万元

　　开发成本

　　（）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：万元（计算过程略）

　　（）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为元（按建筑面积），则合计万元。

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