概要：第13题试题解析：1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；第14题试题解析：1．“估价时间”用语错误，应为估价时点2．缺少估价原则3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义4．未分析租金水平的变化趋势5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数8．年运营费用中不应计算土地使用费9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算11．资本化率取值未说明理由12．可获收益年限错，应为36年13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚16．未计算精装修成本费用（建安费）17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响19．成本法中未考虑相关
2004年09月13日房地产估价案例与分析[1],标签：试题,真题下载,http://www.67jzw.com第13题
试题解析：
1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；
第14题
试题解析：
1．“估价时间”用语错误，应为估价时点
2．缺少估价原则
3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4．未分析租金水平的变化趋势
5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8．年运营费用中不应计算土地使用费
9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11．资本化率取值未说明理由
12．可获收益年限错，应为36年
13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
16．未计算精装修成本费用（建安费）
17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）
18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19．成本法中未考虑相关销售费用
20．未说明估价结果的确定的理由
第15题
试题解析：
1．KA计算错，应为：
1051/1048＝100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）
2004年09月13日房地产估价理论与方法[1]
一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。
A．价格
B．生产费用
C．劳动价值
D．成本加利润
2、运用成本法估价，需要懂得（ ）。
A．房地产成本构成
B．房地产供求关系
C．房地产价格构成
D．房地产重置价格构成
3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。
A．货币支付
B．价值
C．现象
D．本质
4、报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。
A．净收益
B．投资回收
C．投资回报
D．收益
5、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ ）的新建筑物的正常价格。
A．具有同等效用
B．完全相同
C．具有同等功能
D．类似
6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ ）。
A．剩余价值
B．剩余使用寿命
B．实际使用年限
D．实际损耗程度
7、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（ ）所排列出的先后进行次序。
A．时间顺序
B．逻辑顺序
C．程序
D．内在联系性
8、房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。
A．特定对象
B．特定委托人
C．特定目的
D．特定要求
9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A．20年
B．10年
C．8年
D．15年
11、假设开发法在形式上是（ ）。
A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
B．评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C．评估房地产价格的收益法的倒算法
D．评估房地产价格的成本法的倒算法
12、在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A．投资利润
B．开发利润
C．投资收益
D．销售税
13、投资利息估算只有在（ ）才需要。
A．比较法
B．传统方法
C．现金流量折现法
D．收益法
14、在现实生活中，房地产价格的高低是由（ ）的结果。
A．众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用
B．影响房地产价格的因素共同作用
C．各种影响房地产价格的因素其影响强度不同
D．各种影响因素影响房地产价格变动方向不同
15、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ ）。
A．周围环境状况
B．与市中心的远近
C．临街状况
D．交通便捷程度
16、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
17、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A．小于
B．大于
C．等于
D．小于或等于
18、某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（ ）元。
A．100
B．200
C．300
D．400
19、收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．收益原理
B．预期原理
C．未来原理
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