概要：A．自有资金B．银行贷款C．发行公司债券D．开发项目的商品房预售E．开发项目的商品房现售49、（ ）属于收益性物业管理。A．居住物业管理B．写字楼物业管理C．公共物业管理D．零售商业物业管理E．酒店物业管理50、物业管理计划的制定主要包括（ ）等方面的内容。A．确立目标B．检查物业质量状况C．签订物业管理委托合同D．制定租金收取办法E．协调与业主和承租人的关系三、判断[共40题，每题1分，总计40分]51、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（ ）52、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。（ ）53、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（ ）54、房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。（ ）55、投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。（ ）56、可以通过划拨方式取得商业类房地产项目的土地使用权。（ ）57、市场细分是企
2004年09月13日房地产估价案例与分析[1],标签：试题,真题下载,http://www.67jzw.comA．自有资金
B．银行贷款
C．发行公司债券
D．开发项目的商品房预售
E．开发项目的商品房现售
49、（ ）属于收益性物业管理。
A．居住物业管理
B．写字楼物业管理
C．公共物业管理
D．零售商业物业管理
E．酒店物业管理
50、物业管理计划的制定主要包括（ ）等方面的内容。
A．确立目标
B．检查物业质量状况
C．签订物业管理委托合同
D．制定租金收取办法
E．协调与业主和承租人的关系
三、判断[共40题，每题1分，总计40分]
51、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（ ）
52、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。（ ）
53、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（ ）
54、房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。（ ）
55、投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。（ ）
56、可以通过划拨方式取得商业类房地产项目的土地使用权。（ ）
57、市场细分是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。（ ）
58、调查了解消费者的情况及其购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。（ ）
59、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。（ ）
60、现金流量图中的时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。（ ）
61、 。（ ）
62、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）
63、项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表建设单位对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。（ ）
64、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。则银行一般不予发放该贷款。（ ）
65、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。（ ）
四、计算[共8题，每题10分，总计80分]
66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
答案: 1-5 BBDDB 6-10 BABBA 11-15 DBAAB 16-20 CCDCA
21-25 BCACC 26-30 BAADD 31-36 DBDDA
第36题：ACE 第37题：BCDE 第38题：ACDE 第39题：ACDE
第40题：ACD 第41题：DE 第42题：BCDE 第43题：BCDE
第44题：BCD 第45题：ACDE 第46题：CDE 第47题：CDE
第48题：ABCD 第49题：BDE 第50题：ABC 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解：该家庭每月用于住房支出的数额16000元×30%＝4800(元)
i=12%/12=1% n=10×12=120(月)
最高贷款额 P=A×{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}
=4800元×{[1+1%)120-1]/[1%(1+%)120]}
=33.46(万元)
第67题
试题答案：1
试题解析：
解：(1)计算贷款的年还本付息额
(2)完成全部投资和自有奖金现金流量表
(3)因为Rr=7% Rd=1%
则 ic =Ra = (1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07%
(4)计算项目全部投资内部收益率
全部投资净现值函数为：
当i1=7%时
当i2=8%时
则
因为FIRR全＜ic ,则从全部投资角度看该项目投资不可行。
(5)计算项目自有资金内部收益率
自有资金投资净现值函数为：
当i1=8%时
当i2=9%时
则
因为FIRR自＞ic ,则从自有资金投资角度看该项目投资可行。
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