2016年房地产开发经营与管理考试试题

概要：2 3 4 5-39 40 销售收入7750 12600 21650 租金收入1080 1080 1080 服务用房残值20 全部投资-9000 -13250 -12750 自有金投入-9000 -3250 还本付息-12600 -5500 全部投资净现金流量-9000 -13250 -5000 12600 22730 1080 1100 自有资金净现金流量-9000 -3250 -5000 0 17230 1080 1100 当 i1=16%时npv1=-9000+(-13250)/(1+16%)+(-5000)/(1+16%)2+(-12600)/(1+16%)3+(-22730)/(1+16%)4+1080{[(1+16%)39-4-1]/[16%(1+16%)39-4]} ×[1/(1+16%)4+1100/(1+16%)40=-9000-11422.41-3715.81+8072.29+12553.58+3707.29+2.9=197.84(万元)当i2=17%时，npv2=-9000+[-13250/(1+17%)]+[-5000/(1+17%)2]+1

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2

3

4

5-39

40

销售收入

7750

12600

21650

租金收入

1080

1080

1080

服务用房残值

20

全部投资

-9000

-13250

-12750

自有金投入

-9000

-3250

还本付息

-12600

-5500

全部投资净现金流量

-9000

-13250

-5000

12600

22730

1080

1100

自有资金净现金流量

-9000

-3250

-5000

0

17230

1080

1100

当 i1=16%时

npv1=-9000+(-13250)/(1+16%)+(-5000)/(1+16%)2+(-12600)/(1+16%)3+(-22730)/(1+16%)4+1080{[(1+16%)39-4-1]/[16%(1+16%)39-4]} ×[1/(1+16%)4+1100/(1+16%)40

=-9000-11422.41-3715.81+8072.29+12553.58+3707.29+2.9

=197.84(万元)

当i2=17%时，

npv2=-9000+[-13250/(1+17%)]+[-5000/(1+17%)2]+12600/（1+17%）3+22730/（1+17%）4+1080{[（1+17%）39-4-1]/[17%（1+17%）39-4]} ×[1/（1+17%）4]+1100/（1+17%）40

=-9000-11324.79-3652.57+7867.07+12129.87+3376.32+2.06

=-602.04（万元）

firr=16%+197.84/（197.84+︱-602.04︳）×（17%-16%）=16.25%

该项目全部投资内部收益率为16.25%

（3）自有资金财务净现值

fnpv=-9000+（-3250）/（1+25%）+（-5000）/（1+25%）2+17230/（1+25%）4+1080×{[（1+25%）39-4-1]/[25%（1+25%）39-4]}×[1/（1+25%）4]+1100/（1+25%）40

=-9000-2600-3200+7057.41+1768.75+0.15

=-5973.69（万元）

难点解析

一、单项选择题

15、第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：

p=a[(1+i)n-1]/ i (1+i)n=2000×[(1+0.5%)60-1]/[0.5%( 1+0.5% )60]=103451.12(元)

所还贷款利息：103451.12×0.5%=517.26（元）

所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元）

16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）

17 月还款额6000×30%=1800元，10年（按月计息为120期）， 在月利率0.5%（6% ÷12）的现值为p=a[(1+i)n-1]/i

( 1+i)n=1800×[(1+0.5%)120-1/[0.5%( 1+0.5%)120]=162132.22(元)

则该家庭 得首付款额是250000-162132.22=87867.78（元）

18、第5 年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：

a=p[ i (1+i)n/(1+i)n-1]=60000×{[0.5%(1+0.5%)72]/(1+0.5%)72-1}=994.37(元)

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