1996年土地估价师考试经济理论与方法真题2

概要：b、促进土地合理利用，防止国有土地收益流失c、规范交易行为，健全地产市场d、规范估价方法，提高地价水平27、根据国家土地管理局发布的“协议出让国有土地使用权最低价确定办法”第七条，确定协议出让最低价应当综合考虑（ ）等基本因素。a、征地拆迁费用 b、土地开发费用 c、银行利息 d、土地纯收益28、对某待开发房地产项目的（ ），可用剩余法计算确定。a、应支付的土地价格 b、建筑高度c、开发商预期利润 d、开发成本费用29、剩余法计算利息的项目应该有（ ）。a、地价 b、建筑费用 c、专业费用 d、投资利润30、剩余法适用于评估（ ）的地价。a、待开发土地 b、已有建筑物的土地c、博物馆用地 d、旧城拆迁用地 五、计算题（共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）1、现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在1991年开发完成时就已补办了出让手续，出让期办50年。请根据以下条件进行测算，计算当前土地总价及单位面积地价。（1）该楼建筑面积20000平方米，容积率为5。（2）该楼全部用于出租

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b、促进土地合理利用，防止国有土地收益流失
c、规范交易行为，健全地产市场
d、规范估价方法，提高地价水平

27、根据国家土地管理局发布的“协议出让国有土地使用权最低价确定办法”第七条，确定协议出让最低价应当综合考虑（ ）等基本因素。

a、征地拆迁费用 b、土地开发费用 c、银行利息 d、土地纯收益

28、对某待开发房地产项目的（ ），可用剩余法计算确定。

a、应支付的土地价格 b、建筑高度
c、开发商预期利润 d、开发成本费用

29、剩余法计算利息的项目应该有（ ）。

a、地价 b、建筑费用 c、专业费用 d、投资利润

30、剩余法适用于评估（ ）的地价。

a、待开发土地 b、已有建筑物的土地
c、博物馆用地 d、旧城拆迁用地

五、计算题（共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）

1、现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在1991年开发完成时就已补办了出让手续，出让期办50年。请根据以下条件进行测算，计算当前土地总价及单位面积地价。

（1）该楼建筑面积20000平方米，容积率为5。
（2）该楼全部用于出租，出租率为80%。
（3）同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米。
（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为1∶1.5。
（5）房屋重置价格2000元/平方米，耐用期50年，残值率为0。
（6）有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元；④保险费按使用面积计每年每平方米32元。
（7）房地产综合还原率为10%。

2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。

3．有一两面临街的房地产（如图所示），据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算：建筑物价格（万元）；土地单价（元/平方米）。

路线价4000元/m2

20m ↑

↓

10cm ← → 路线价1000元/m2

深度修正系数表

＜5m 5～7m 7～9m 9～11m 11～15m 15～19m ＞19m 1.20 1.15 1.10 1.00 0.95 0.90 0.85

4、在某城市，需要待估的宗地h，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，条件如下：

项目

宗地成交价（元/m2）

交易时间

容积率

位置比较

形状比较

区域因素比较

个别因素比较

a

1280

1993

2.4

0

+3%

0

+5%

b

1360

1994

2.3

+2%

0

-1%

0

c

1380

1994

2.3

+3%

-1%

0

+1%

d

1340

1995

2.2

0

-2%

-5%

0

e

1420

1996

2.7

-5%

0

-3%

0

h

1996

2.5

经调查该城市地价指数以1993年为100，以后每年增长12个百分点，此类用地的最低容积率为2，据统计分析，该城市此类用地容积率在2~2.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%，超过2.5时，超出部分的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为2时的地价增加3%。对位置、形状、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。

根据上述条件，按以下要求完成计算。

（1）编制期日修正指数表。
（2）编容积率修正系数表。
（3）试计算宗地h在1996年时的地价。

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