1994年土地估价师《土地估价基本知识》考试真题

概要：A.土地B.建筑物C.综合D.其他35.土地还原利率一般应___建筑物还原利率___。A.与;相同B.比;高C.比;低D.以上答案都不对36.根据我国《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率时可采用的方法是：___。A.根据区域内某一相似地产的年纯收益与价格的比率确定B.根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定C.根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定D.根据区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率确定37.在利用收益还原法评估房地收益价格时，计算公式：房地价格=房地纯收益/房地还原利率之中的房地纯收益应为___。A.扣除房屋折旧前的房地纯收益B.扣除房屋折旧后的房地纯收益C.扣除房屋折旧前、后的房地纯收益均可D.上述答案均不对38.评估饭店用地价格时，可先采用___估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。A.收益还原法B.剩余法C.路线价法D.成本法39.一个城市住宅用地年地租为10元/平方米，地价为100元/方米，则土地还原利率为___A.10% B.9% C.11% D.10.5%40.收益还原

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　　A.土地　B.建筑物　C.综合　D.其他
　　35.土地还原利率一般应___建筑物还原利率___。
　　A.与;相同　B.比;高　C.比;低　D.以上答案都不对
　　36.根据我国《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率时可采用的方法是：___。
　　A.根据区域内某一相似地产的年纯收益与价格的比率确定
　　B.根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定
　　C.根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定
　　D.根据区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率确定
　　37.在利用收益还原法评估房地收益价格时，计算公式：房地价格=房地纯收益/房地还原利率之中的房地纯收益应为___。
　　A.扣除房屋折旧前的房地纯收益　　B.扣除房屋折旧后的房地纯收益
　　C.扣除房屋折旧前、后的房地纯收益均可　　D.上述答案均不对
　　38.评估饭店用地价格时，可先采用___估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。
　　A.收益还原法　B.剩余法　C.路线价法　D.成本法
　　39.一个城市住宅用地年地租为10元/平方米，地价为100元/方米，则土地还原利率为___
　　A.10% B.9% C.11% D.10.5%
　　40.收益还原法中，土地收益___地租。
　　A.量上等于　B.大于　C.小于　D.都不对
　　41.替代原理是___的理论基础。
　　A.成本逼近法　B.剩余法　C.市场比较法　D.收益还原法
　　42.市场比较法的基本公式为___。
　　A.待估宗地价格= 比较案例宗地价格{( )/100｝×{( )/100｝×{( )/100｝×{( )/100｝
　　B.待估宗地价格= 比较案例宗地价格{100/( )｝×{( )/100｝×{( )/100｝×{( )/100｝
　　C.待估宗地价格= 比较案例宗地价格{100/( )｝×{100/( )｝×{100/( )｝×{100/( )｝
　　D.待估宗地价格=比较案例宗地价格×{待估地情况修正系数/案例地情况修正系数｝×{估价期日地价指数/案例地交易日地价指数｝×{待估地区域因素条件指数/案例地区域因素条件指数｝×{待估地个别因素条件指数/案例地个别因素条件指数｝
　　43.采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为___。
　　A.积算价格　B.比准价格　C.交易价格　D.参考价格
　　44.某一地块，土地面积为800平方米，规划容积率为2.5，土地总价格为96,000,000元，试问楼面地价为___元/平方米。
　　A.520　B.480　C.480.5　D.380
　　45.某交易实例的交易时日己过5.5年，___作为待估宗地的比较交易案例。
　　A.适合　B.不适合　C.其它条件满足，可　D.以上答案都不对
　　46.某地块1993年7月10日的价格为30000元，1993年7月10日至1994年7月10日地价指数上涨5%(其它情况均不变)，则该地块1994年7月10日的土地价格为__元。
　　A.31000　B.315000　C.40000　D.31500
　　47.在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。以下选择项中，___交易情况不需修正。
　　A.有一定利害关系人互相间交易　B.赠予　C.拍卖　D.协议
　　48.运用市场比较法评估某宗地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地年期为20年，该市土地还原利率为8%，则年期修正后的地价为___元/平方米。
　　A.436.06　　B.400　　C.512.96　　D.392.73
　　49.运用市场比较法评估地价时，一般认为，在一次评估中，具有替代性的比较交易实例最少不能少于___个。
　　A.10　　B.5　　C.3　　D.2
　　50.运用市场比较法评估地价时，选择能起到示范及比较标准作用的地块称之为___。
　　A.比较宗地　B.标准宗地　C.均质区域　D.勘估宗地
　　51.采用市场比较法评估宗地地价时，选择的比较案例为协议出让的地块，其价格明显低于市场交易价格，须作情况修正。若协议出让价为300元/平方米，经调查分析，修正系数应为0.4，则经情况修正后的交易案例价格应为___元/平方米。
　　A.800 B.700 C.750 D.780
　　52.地价指数等于___。
　　A.前一年地价/当年地价　B.(报告期地价/基期地价)× 100%
　　C.报告期地价/基准地价 D.(前一年地价/当年地价)×100%
　　53.成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：___。
　　A.计算成本的方法不同　　　B.计算利税的依据不同
　　C.对土地价格的理解不同　　D.土地价格是否已知
　　54.成本逼近法的基本公式是：土地价格=土地取得费+___+税费+利息+利润+土地所有权收益+区位修正值。
　　A.青苗补偿费　B.土地开发费　C.市政设施配套费　D.小区建设配套费
　　55.新征建设用地的土地增值比率应___确定。
　　A.分区域、分级别、分用途　B.分区域、分级别　C.分区域　D.分级别
　　56.成本逼近法一般适用于评估___。
　　A.建成区内的土地转让价格　　　　B.建成区内的土地抵押价格
　　C.新开发区内商业用地出让价格 　D.新开发区内的工业用地出让价格
　　57.成本逼近法的主要缺陷是___。
　　A.未能考虑土地效用和市场供求因素的影响　　B.需要用较多的交易实例
　　C.只适于评估有收益的土地价格　　　　　　D.只适于评沽已利用的城镇土地
　　58.一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为___。
　　A.10人　　B.20人　　C.50人　　D.100人
　　59.应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按___。
　　A.实际发生费用计算　　　　B.预算费用计算
　　C.区域内平均征地费用计算　D.上述答案均不对
　　60.新建住宅小区的土地开发费用一般包括___。
　　A.基础设施配套费　B.住宅的土建费　C.内外装饰费　D.设备购置费

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　　61.在常用的投资利息计算公式：投资利息总额=投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于___的假定。

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