网提供04年房地产估价师考试《案例与分析》真题解析三

概要：（3）区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2％，实例8的个别因素状况比估价对象好1％，实例C的个别因素状况比估价对象差1％（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比准价格实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ26750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m26760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：www.67jzw.com提供单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=68

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　　（3）区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
　　（4）个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2％，实例8的个别因素状况比估价对象好1％，实例C的个别因素状况比估价对象差1％（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
　　3.求取比准价格
　　实例A：
　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ²6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m²6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m²由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：www.67jzw.com提供
　　单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m²故运用市场法的估价结果为：
　　比准价格=6843×3000＝20529.00万元
　　七、估价结果确定
　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。
　　估价对象房地产价格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63万元
　　取整为20350（精确到万元）
　　单位价格：20350+38000=5355元/m²（取整）
　　估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）

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