2016年房地产经纪基本制度与政策模拟试题（二）

概要：D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效[答案]C, E[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效．67、 某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为( )。A．三家银行按贷款额分摊B．甲C．丙D．乙[答案]B, C, D[解析]同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。68、 下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有( )。A．房地产的用途变更B．权利人法定名称改

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D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效

E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效

[答案]C, E

[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效．

67、 某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为(   )。

A．三家银行按贷款额分摊

B．甲

C．丙

D．乙

[答案]B, C, D

[解析]同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。

68、 下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有(   )。

A．房地产的用途变更

B．权利人法定名称改变

C．交换房屋

D．房屋门牌号码的改变

E．分割房屋

[答案]A, B, D

[解析]交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。

69、 房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是(   )。

A．公告是对没有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

B．公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

C．公告是房屋权属登记的必经程序

D．登记机关认为有必要时，就进行公告

E．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

[答案]B, C, E

[解析]房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

70、 有下列（　　）情况，土地管理部门不予受理土地登记申请。

A．提供的证明材料不齐全的

B．不能提供合法证明的

C．申请登记的土地在本登记区的

D．土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的

E．按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的

[答案]A, B, D, E

[解析]申请登记的土地不在本登记区的，土地管理部门不予受理土地登记申请。

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71、 下列关于一、二、三级房地产估价机构资质，要求条件相同的有(   )。

A．有限责任公司的注册资本

B．机构名称是否有“房地产估价”字样

C．法定代表人是否是注册房地产估价师

D．法定代表人从事房地产估价工作年限

E、机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额要求

[答案]B, C, D, E

[解析]一、二、三级房地产估价机构资质中，有限责任公司的注册资本是不同的。一、二、三级分别为200万元以上、100万元以上、50万元以上。

72、 房地产信用档案的建立范围包括(   )。

A．房地产交易管理机构

B．房地产中介服务机构

C．物业管理企业

D．房地产开发企业

E、房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员

[答案]B, C, D, E

[解析]按照建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》的规定，房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员(统称“执(从)业人员”)。

73、 下列关于契税的表述中，正确的是(   )。

A．房屋赠与，应当依照规定缴纳契税

B．继承土地、房屋权属，应征收契税

C．契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋

D．对房屋买卖征收契税,以成交价格为计税依据

E．土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格为计税依据

[答案]A, C, D

[解析]继承土地、房屋权属，不征收契税。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

74、 下列关于免征土地使用税中，应由省级税务机关确定是否免税的用地有(   )。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C．国家机关自用的土地

D．房产管理部门在房租调整改革前，经租的居民住房用地

E．免税单位职工家属的宿舍用地

[答案]A, D, E

[解析]下列几项用地是否免税，由省级税务机关确定：1．个人所有的居住房屋及院落的用地；2．房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3．免税单位的职工家属的宿舍用地；4．民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；5．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地、国家机关自用的土地，不属于由省级税务机关确定是否免税的用地。

75、 下列关于目前我国住房公积金税收政策的表述中，不正确的是(   )。

A．住房公积金是政策性资金，实行免税政策，对其收益征收所得税和营业税

B．职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，应计入个人当期的工资、薪金收入，并免予征收个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税

D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征企业所得税

E．个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税

[答案]A, B, D

[解析]住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债，在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。

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