2016年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题6

概要：四、计算题、 某在建工程开工于年月日，拟建为商业和居住混合总用地面积㎡，土地使用权为年，自开工之日开始计规划建筑总面积㎡，其中商业建筑㎡，居住建筑面积㎡该工程正常施工期年，建筑安装工程费每平米建筑面积元勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积元至年月日已完成层主体结构，已投入总建安费及专业费的，还需要投入假设均匀投入，视同发生在该投入期中贷款年利率为。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出，半年后再可售出，其余需一年后才能售出商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积元，居住部分在出售时的平均价格为每平米元。预计销售费用和销售税费为其售价的。折现率选取。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的缴纳有关税费。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于年月日的正常总价格。标准答案： 该题应采用假设开发法计算，现金流量图如下：项目建成后的价值商业部分开发完成后的价值：住宅部分开发完成后的价值：商住楼的销售税费×万元续建成本：转让价――÷万元、年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为㎡，使用年限为年的土地，乙出资万元人民币，合作建成了㎡

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　　四、计算题

　　、 某在建工程开工于年月日，拟建为商业和居住混合总用地面积㎡，土地使用权为年，自开工之日开始计规划建筑总面积㎡，其中商业建筑㎡，居住建筑面积㎡该工程正常施工期年，建筑安装工程费每平米建筑面积元勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积元至年月日已完成层主体结构，已投入总建安费及专业费的，还需要投入假设均匀投入，视同发生在该投入期中贷款年利率为。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出，半年后再可售出，其余需一年后才能售出商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积元，居住部分在出售时的平均价格为每平米元。预计销售费用和销售税费为其售价的。折现率选取。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的缴纳有关税费。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于年月日的正常总价格。

　　标准答案： 该题应采用假设开发法计算，现金流量图如下：

　　项目建成后的价值

　　商业部分开发完成后的价值：

　　住宅部分开发完成后的价值：

　　商住楼的销售税费×万元

　　续建成本：

　　转让价

　　――÷万元

　　、年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为㎡，使用年限为年的土地，乙出资万元人民币，合作建成了㎡建筑面积的房屋。已知房屋使用年限为年，建设期年。建成后，㎡归甲所有，㎡归乙使用年，期满后无偿归还给甲所有。另外，房屋使用期满后将被拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为万元，拆除费用为万元。现今，乙有意将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商进行估价。通过调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为元，出租率为，年运营费用约占租赁潜在毛收入的，报酬率为。试对此房地产进行估价。

　　标准答案： 由于乙是将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，所以也应包括拆除后的土地的价值。

　　求取未来收益年的净收益的现值之和：

　　房地的年净收益×××××万元

　　求取未来年的净收益的现值之和：

　　求取未来年后的年的土地使用权和年的房屋所有权在今天的价值

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