2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试题（2）

概要：11.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 12.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.713.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.286214.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元

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　　11.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（　）元/m2。
　　A.1840
　　B.2840
　　C.2966
　　D.3000

  　12.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。
　　A.2700.8
　　B.2800.1
　　C.2800.8
　　D.2817.7

　　13.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　）元/m2。
　　A.2593
　　B.2619
　　C.2727
　　D.2862

　　14.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。
　　A.2139
　　B.2146
　　C.2651
　　D.2659

　　15.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（　）。
　　A.0.95
　　B.0.99
　　C.1.01
　　D.1.05

　　16.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。
　　A.某标准厂房
　　B.某酒厂厂房
　　C.某待出让土地
　　D.某写字楼

　　17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（　）万元。
　　A.4091
　　B.4182
　　C.4250
　　D.5000

　　18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　）万元。
　　A.400
　　B.628
　　C.656
　　D.700

　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（　）年。
　　A.45
　　B.50
　　C.52
　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为（　）万元。
　　A.375B.57
　　B.3942.03
　　C.3966.10
　　D.476985

答案：
11.D   12.D   13.A   14.D   15.A.
16.B   17.B　 18.C   19.C   20.D
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